九龙证券 百强房企7月业绩回落，头部企业拿地意愿正在修复

　　作为传统销售淡季，7月份房地产市场继续保持低位运行。

　　克而瑞研究中心发布的报告显示，TOP100房企7月实现销售操盘金额2111.6亿元，前7个月累计实现销售操盘金额18638.4亿元。

　　房企投资方面，投资百强前七月拿地金额同比增33%，3家房企新增土地价值均超500亿元。在优质地块的加持下，头部企业拿地意愿正在修复。不过，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账，整体而言仍保持谨慎和理性。

　　百强房企业绩回落至历史较低水平

　　报告显示，百强房企单月业绩规模回落至历史较低水平。

　　从百强房企规模门槛来看，7月各梯队房企销售操盘金额门槛都有所降低。

　　分梯队来看，前7个月百强房企各梯队中，TOP21-30和TOP31-50两个梯队房企的累计销售规模降幅相对较小。

　　投资百强前七月拿地金额同比增33%

　　根据报告，截止7月末，新增土储货值百强门槛值为27.6亿元，同比下降10%，降幅较6月末扩大5个百分点；新增总价百强门槛值为13亿元，同比提升16%，新增建面百强门槛值为28万平方米，同比增加11%，总价、面积门槛的涨幅均较6月有所收窄。

　　其中，中海地产、绿城集团前7月拿地货值已突破1000亿元，远超其他企业。此外，拿地货值表现上呈现明显断档走势，TOP5门槛为737亿，TOP10仅有257亿元。

　　总量方面，7月份，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为13295亿元，6828亿元和5802万平方米，货值、金额同比增长17%和33%，涨幅较前六月分别收窄6个百分点和9个百分点。仅有面积同比下降1.2%，侧面反映了当前企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。

　　报告显示，前七月销售百强房企拿地集中度依旧保持高。TOP10房企新增货值占百强的比重达到70%，较上月微降3个百分点，但较2024年末增加8个百分点，未来市场格局进一步集中于头部企业；此外，TOP11-20新增货值占比9%，TOP21-30新增货值占比6%，TOP31-50新增货值占比7%，后50强新增货值占比仅有8%，首尾分化显著。

　　从拿地销售比方面来看，1-7月百强房企拿地销售比保持在0.3，较2024年末提升0.13。相较于过去投资意愿极度低迷，2025年已有改善，0.3的拿地销售比已经回到2021年水平。

　　值得一提的是，在优质地块的加持下，头部企业拿地意愿正在修复。7月30家企业拿地总金额529亿，环比下降16%，但同比增长超过五成。与去年月均投资相比增长5%。其中，中海地产、绿城集团在上海、杭州等城市积极拿地，单月拿地超过150亿，而招商蛇口（001979）也在上海、深圳等一线城市落子，单月拿地接近70亿。

　　不过，典型企业投资与整体表现略有背离。一方面，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账，部分房企投资能力“丧失”，且面对核心城市优质地块之下显得“心有余而力不足”。另一方面，拿地金额TOP100企业中，单月有拿地的企业占比仅三成。虽然土地市场点状火热反映出企业在核心城市补仓意愿，但整体而言仍保持谨慎和理性。

　　8月或延续低位波动，头部央国企投资将持续领跑

　　预判8月，克而瑞研究中心认为，新房成交绝对量或将延续低位波动，累计同比降幅或将延续5%以内。

　　与此同时，城市间、项目间分化还将持续加剧。核心一二线城市热度或将迎来阶段性回落，主要源于优质供应短期“告急”，加之经历了前期需求放量，短期若无利好政策加持，成交难免迎来阶段性瓶颈；二是部分二线城市诸如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏，尤其是伴随着高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，整体市场热度或将延续稳中微增态势。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热。

　　土地方面，中央政治局会议和中央城市工作会议均明确“高质量开展城市更新”，随着各地城市更新进一步推进，以及在房地产供给侧管理进一步优化，在提升土地要素利用率的指引下，下半年有望迎来更多“断供优质板块”的宅地入市，各地也有望持续迎来更多高热优质地块的成交。

　　城市选择上，核心城市核心地块依旧是房企投资的共识，郊区乃至低能级土地市场将继续遇冷，资源向高能级城市集中。拿地格局上，保持“央国企领跑、民企弱复苏、城投托底”的格局。

　　不过，克而瑞指出，目前市场仍在不断筑底和调整，销售萎靡短期内会导致企业投资整体保持谨慎。尤其是上半年投资铺排高峰过后，下半年“保持理性”、“以销定投”、“优中择优”是主要投资策略。

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